中国营业公司股票持有人共有645户，散户小股占大多数，计1万股以下的共626户占股份总额63%，1万股至2万股的共14户，占总额的22%，2万股至3万股者共5户，占总额15%，均系华股。
改组后2年半，中国营业公司刚转亏为盈，民国30年12月8日太平洋战争爆发，日军进入租界，中国营业公司由日本恒产公司实行军管。在这期间，公司收入只有租金及经租佣金。公司有10多处产业被日本人卖掉。抗战胜利后，中国营业公司恢复营业，但因经济衰落，房地产买卖为数甚微，兼因通货膨胀，抵押业务无法开展，而道契挂号亦已取消，只剩自产出租和代客经租两项，更因物价腾飞，租金收入相对减少，营业处于困境。
上海解放前后，公司美籍董事纷纷离境，嗣后在业务上即不再与公司发生直接联系，中国籍董事死亡1人，另2人在国外，对公司业务亦不过问。公司根据19499年11月10日董事会决议，成立“业务管理临时委员会”处理公司一般业务。
1950年抗美援朝运动后，中国营业公司因属美商由上海市军事管制委员会于1951年1月宣布军管。1954年5月上海市人民政府命令停止外商房地产公司代理经租他人房地产业务。同年6月房屋代管，土地收回。1955年10月公司申请歇业被批准。
房地产经营涉及的金融业务还有房地产抵押借款，据说由于房地产的可靠性，以此为抵押的金融活动普遍开展。汇丰银行放给业广地产公司抵押借款，仅民国24年即达900余万银元。民国25年前后，外国地产商押在14家外资银行的房地产价值高达1.2亿元，竟高出这些银行其他货物押款的1.4倍。他们利用押款继续投资房地产，使产业滚雪球般增值。
外商银行一般不直接承押华人产业，而由外国地产商承接，押
款年息8厘以上，而外商向外资银行押款年息5～6厘，转手之间大得其利。而且借款条件苛刻，产业仅按市价折半抵押，期限l～2年。大业主程霖生向英商德和洋行押借白银300余万两，后程因标金投机失败，德和刹价取得其大量房地产。比商义品地产公司从清宣统元年（1909年）以100万规元开始做抵押放款，民国14～17年受押600余笔，放款总额高达1184万银元，并以此取得跑马厅公寓（今延安公寓）等8处国人房地产权。华商金融业开展此项业务较迟。福康钱庄房地产抵押放款在清光绪三十二年（1906年）占总抵押放款11.6%，20世纪20年代为20%左右，30年代达50%左右，民国32、33年竟高至97.3%。
此外还有抵押还债的业务，据说清光绪二十五年（1899年），房地产巨商程谨轩及其后代在静安寺路赫德路口（今南京西路常德路口）、爱文义路麦特赫司脱路口（今北京西路泰兴路口）建造花园住宅。20世纪初，程氏祖孙又在静安寺路卡德路口建造德义大楼。由于程氏后代程霖生和程贻译经营不善，挥霍无度，连连破产。民国19年（1930年），程氏后代将上述房地产纷纷向银行、钱庄抵押贷款还债，但又无力赎回，结果抵押的房地产全部被银行、钱庄没收变卖或留作自用。
而另外一项金融业务抵押造房，也在活跃的开展着，据说最初，境内的中外房地产商均采用抵押贷款方式，取得资金，再次投入开发。沙逊、哈同、程谨轩祖孙、李鸿章、盛宣怀、贝润生、周莲堂等人，自境内形成租界起纷纷购置和租赁静安寺路、长浜路（今延安中路）等路段的地产，并以所购或所租地产和其在它处的房产作抵押，向银行、钱庄等贷款，投入房产开发，建造大量房屋。随着地价和房价的不断上涨，这些房地产开发商赢得巨额利润。
除上述中
外房地产巨商外，还有许多中小房地产商在境内从事开发时采用抵押贷款方式取得建房资金。民国18～28年，房地产开发商周浩泉租得他人土地作抵押，向钱庄或亲戚借款造房。这期间，他在境内所租的土地有杜美路、古拔路、慕尔鸣路（今长乐路、富民路、茂名路）等处。借款分为5期，第一期工程动工、借款20％；第二期施工墙身到2层搁栅，借款25％；第三期屋面盖好，借款25％；第四期门窗楼板配齐，借款20％；第五期水电卫生设备配齐，借款10％。每次借款，放款人均到现场察看后，凭借条领取。还本采取拨还本息按期递减，每满6个月作为1期，分6期（3年）本利偿清。利息按月息1分计算，比银行利息约高50％，并以房租作担保。
而上海滩房地产行业还离不开契约抵押，据资料记载，上海解放前，境内的中外房地产商普遍使用道契作抵押，向银行、钱庄或房地产公司贷款。道契抵押贷款，房地产商必须提交自己的道契给放款银行，为自己的经营从金融界取得支持，而道契抵押往往要承受较高的还款利息。外资银行一般不接受中国人道契抵押借款，只能由外商房地产公司如沙逊、哈同洋行来承接。外商房地产公司向银行借款利息为5～6厘，而转手贷放给中国人时，利息在8厘以上。如程谨轩等人以道契押款承受利息均在8～10厘以上。哈同在境内常以甲地道契抵押贷款购乙地，再以乙地道契抵押贷款购丙地。如此循环，资金越滚越大。
最后还有典屋贷款，据说除了向银行、钱庄、房地产商抵押房地产贷款外，还有一些发生在民间的典屋贷款，即以私人房地产作押，出典给承典人，向承典人借款，订立还款期限协议，到时赎回。这类典屋现象在境内也常有发生，解放后基本消失和被取缔。但典屋民事行为偶有发生，如巨鹿路786弄7号1处典屋遗留问题引起的纠纷。
（本章完）