港府官地拍卖所。
拍卖师热情的介绍道：“下面，开始拍卖山顶加列山道十二号地皮起价7.68亿港币，每次叫价3000万.”
接下来，各大发展商镜头踊跃，其中就包括实力最强的地产商——新时代、新鸿基、长实。
随着价格时间的流淌，叫价已经高达30口，价格也来到16.68亿，但依旧竞争激烈。
这个时候，拍卖师自然懂得调动情绪：“好，接下来每口叫价为2000万，请大家继续！”
为什么降低一口叫价呢，这恰恰是能拍得更高价的手段。
“18亿港币”新鸿基的三兄弟报出一个高价。
前来参加拍卖的是新时代地产总裁陈晓芬，是一个女流之辈，但她却是拍卖场的老手。新时代集团这几年的拍卖策略，让各大地产商也摸不清。
大家本以为新时代集团现金流充足，而林祖辉又是十分看好香江的经济，那么新时代集团在拍卖场上应该是很神勇的。
实际上，新时代集团一改往昔的‘地产大好友’，开始变得谨慎起来。在官地拍卖所，只能说是第三第四的位置。
回去的途中，林祖辉思索了一下，还是打算在一定时候，将加列山道12的全部产权买下来，学当年的‘林氏皇宫’也不错。
简单来说，如果不是他个人和公司的资金做担保，以及他制定存贷比，每年就要收入大减；恒生银行放贷六七百亿，而八达通银行可以放贷2600亿左右，足足三倍的差距。
“就是，新时代集团这次有点势在必得，算了吧。”
八达通银行的存贷比，一直受到银行公会、金融人士的诟病，但好在有林祖辉这个金字招牌，所以信用却十分良好；再加上林祖辉旗下的几大企业，实际上围绕着八达通银行，形成了一个财团，更加的稳如泰山。
八达通银行总裁何昌鸿，正在向林祖辉认真汇报工作，他的脸上带着骄傲而高兴的表情，是因为八达通银行这几年发展太快了。
“截止六月三十日，八达通银行的总资产达到2200亿港币，存款5350亿港币.内地业务进一步增长，已经有10个业务据点，员工为415人.”
美国，弗吉尼亚州。
希尔顿总部。
“18号.19.2亿港币.第一次.19.2亿.第二次.成交恭喜18号”
本以为老板打算修建‘云峰居’那样的亚洲第一豪宅，没想到老板还是放弃了。
动视暴雪方面，表现非常不错，《魔兽世界》在全球开始狂赚，再加上动视也比前世多了好几款游戏。相信2012年前，出售100亿美金是稳妥的。
“我觉得可能会是，要知道林先生一年的股息分红在100亿以上，投资个几十亿建栋豪宅，也没有什么。当然，林先生也是乐于好施，每年捐款都在二三十亿港币。所以，洒洒水啦！”
不过想想也很正常，老板目前手里有四幢占地面积超过2万平方尺的超级花园式别墅，分别是深水湾75号、石澳豪宅、云峰居（占地4.4万平方尺）、施勋道23号（占地6万平方尺）。而老板有三个嫡系儿子，再加上老板夫妇，足够使用了。
希尔顿经过一番改造，重新以220亿美金的上市，而上市后，新时代集团还持有50%的股权，相当于已经赚了70亿的利润。
各大地产商倒抽一口气，这幅土地已经比底价高了一倍，可见其炙热的程度。
总结起来，希尔顿酒店的招牌实在太受欢迎，他们几乎可以不用花一分钱，就可以快速、大量的开设新店，收取特许加盟费。
第四，服务好、设备先进，现代化走在前列。
第三，理财、基金等业务，也是大赚。
对于这5部分资产，林祖辉的计划是：
新时代集团顺利拿下，陈晓芬松了一口气，各大地产商也是纷纷上前恭喜。
持股苹果公司9.5%、持股亚马逊7.6%、谷歌4.8%、持股金士顿80%（未上市）、持股动视暴雪100%，这就是经纬资本在美国的资产。
翌日，媒体纷纷报道了这次拍卖。
大家普遍认为，山顶这块土地在短期内将成为全球最贵的一块土地。
白痴都明白，八达通银行的存款超过恒生银行的两倍，理由有两个：
第一，林祖辉旗下的其它公司以及他本人，在这家银行存了大量的财富。
“很好的成绩！我们用最少的资金，完成了扩张（特许经营），而净利率又居于全球领先，这说明我们一开始的策略非常对。”
听完汇报，林祖辉鼓掌，众人纷纷露出喜色，随后附和起来。
有老板指点以及给予支持，八达通银行就像开飞机一样发展，资产翻倍都只需要两三年时间，堪称奇迹。
此次上市集资22亿美金，将继续进行债务偿还，让希尔顿的债务一举减至40多亿美金，这对于一个资产约为250亿美金的希尔顿来说，负责情况已经算是非常良好。
新鸿基三兄弟私下议论纷纷，此时三兄弟还没有彻底决裂，尚能合在一起。
当然，山顶土地本来就极为稀少，再加上这幅土地又那么大，所以今天才如此激烈。
会议室里，林祖辉及巴林银行高层，正在听取希尔顿酒店职业经理人团队的工作汇报。
“存款方面，我们是东亚银行的三倍，是恒生银行的两倍.”
“在山顶是吧。”
何昌鸿精神一震，连忙说道：“是，我们一定遵守老板的大方针经营银行业务。”
时间匆匆，转眼来到八月。
“你是觉得林祖辉先生会自己用这幅地皮？”
第二，林祖辉本人的信用好（当年处理破产银行）、影响力大，所以香江市民喜欢将钱存在八达通银行。
一时间，他倒有些舍不得了。
“截止去年12月，希尔顿酒店集团的酒店数量达到3600家，房间数量增加至60万间，达成巴林银行入主希尔顿酒店集团时预定的目标债务方面，通过债转股、利润偿还等手段，目前债务为68亿美金美金.本次上市已经获得12家包销商，预计筹集22亿美金（10%股权）.”CEO克里斯·纳塞塔认真的汇报情况。
然而，山顶地皮拍得如此高价，香港普通市民是怎么看的呢？
“你知道前几天有一块地皮是以19.2亿港币拍出的事吗？”
“我觉得新时代集团这次拍下这幅豪宅地皮，并不意外，香江人都知道林祖辉先生喜欢超大豪宅，所以他不可能错过这次机会。”
第二，八达通银行的投资大获全胜。飞机租赁金融、物业、证券、黄金等等，收获大量的利润；前几年投资韩国银行就获得近百亿的利润，八达通银行还投资了300吨的现货黄金目前也赚了300亿左右（个人买完后，接着投资的）。
而这些成果，就是巴林银行管理团队的功劳，至于以CEO克里斯·纳塞塔为首的职业经理人团队，则要将希尔顿酒店的数据发展得非常好看。
至于金融危机，希尔顿集团会不会遇到麻烦，林祖辉可以预见性的说——当然不会。不仅仅如此，在金融危机中，希尔顿集团完全可以利用‘特许经营’方式，继续进行扩展。
五年的时间，房间数量上升50%，企业净利率高达8.8%，年营收58亿美金.等等，这些漂亮的数据都可以受到资本的青睐。
“好的，我明白了！”陈斌恭敬的说道。
“大哥，这个价格有点贵了！”
“你自己怎么看，这么高的楼价？”
至于巴林银行何时减持自己的持股，完全不需要急迫，就是2013年以后减持，也是没有关系的。不仅仅如此，在金融危机中，巴林银行甚至可以进行增持股份。
三、此次‘次贷危机’、‘金融危机’，八达通银行、巴林银行都要在外汇上，大赚一波才行。
第二，林祖辉想将八达通金融集团扩大，将来好交给嫡次子。
业内人士估计，未来几年，像这次拍卖的山顶豪宅地皮，市场最多只会供应二三十栋，“供不应求”是香港豪宅一直深受市场欢迎的重要原因。
不过如果是18.2亿港币的，每平方尺楼面的成本就已经高达4.5万港币，再加上建筑成本，已经足足高达5万港币每平方尺的成本（即每平方米50万）。
林祖辉之所以帮助八达通银行快速发展，原因有两个：
第一，八达通金融集团持股高达75%，持股高，自然就相当于林祖辉的资产占比也高。
当然，一系列控制的背后，也是CEO克里斯·纳塞塔等人的酒店管理水平。至于巴林银行，则一直在做财务安排，和债权人进行沟通。
“按照10~12幢独立洋房进行设计吧，争取打造亚洲顶级豪宅区！”最终，林祖辉还是决定不开发超级大的花园式别墅。
亚马逊的市值才115亿，至少得500亿美金市值的时候，林祖辉才会考虑将持股减持至5%，当然可能还会被稀释部分。预计，得2010年才会有机会减持了。
综合起来，林祖辉除了管理上不怎么参与，其实八达通银行就是他手中的一个金融工具。
“我觉得有些人是很有钱的，应该有些人是很有钱的，有些人是承担得起的。”
第一，林祖辉个人存款有1000亿在八达通银行，新时代集团、传媒集团、LEIT集团都是八达通银行的存款大户，三家的存款在八达通银行也达到了1200多亿。这2200多亿的存款，就好比一个‘石油靠山’一样，八达通银行存贷比达到了48%的高度，而其它银行仅33%左右。
希尔顿酒店在纽约重新上市，成为美国金融界的一件大事，集资22亿美金的规模，更是美国今年第三大IPO。
苹果公司的市值已经高达580亿美金，而且后续被稀释的可能性已经越来越小，故此，林祖辉打算在次贷危机前，将苹果公司的持股减持至5%。
金士顿去年营业额高达31亿美金，纯利达到5亿多美金，在分给员工7%的利润后，留存公司现金流后，剩下的就是由创始人和林祖辉按照股份分配，林祖辉去年获得2.5亿美金的分红。这家企业又不上市，林祖辉以后每年只会分红越来越多，成为他手中的一个大现金奶牛。
大家都是老对手，并不会恶意竞价，今天拍到比底价高出一倍多的价格，纯粹是这副地皮可遇而不求。
二、明年下半年开始，出售飞机租赁金融部门、减持部分物业和证券等。
他敲打着桌面，思考着八达通银行的下一步走势：
一、从今年年底（2006年），开始收紧贷款发放，逐渐控制存贷比，以应对次贷危机、金融危机。
目前，他在山顶已经拥有很多幢花园式别墅，没必要再为了个人享受，而将山顶的别墅栋数减少了。
来到加列山道12号，林祖辉才想起，这里应该是前世新鸿基开发的TWELVE PEAKS顶级豪宅，一共是12幢，差不多尺价在15万港币，12幢总价值在75亿以上。
原来：
至于希尔顿酒店的负债，从一开始就和巴林银行无关，巴林银行仅支出了40亿美金。其后大量的债务通过一些列财务安排，让希尔顿酒店在这六年时间里，债务一直在减少，但发展却丝毫没有落下。
八达通银行大厦。
“18.2亿港币.18号第一次.”
实际上，就是不算林祖辉和其公司的资金，恒生银行的存款也比八达通银行的存款少一点。
“总资产方面，和东亚银行进一步拉大差距（东亚银行去年为1920亿港币），是恒生银行的40%左右（恒生银行总资产去年为5800亿）。”
巴林银行账面已经赚取70亿美金的消息，更是震惊整个投资界，回报率实在太高了。
林祖辉不理外面的纷纷扰扰，虽然他在美国赚钱很多，但他已经想好了退路，所以并不会担心。再加上他对家族的布局，以及孩子们成长起来，他已经不再过分担忧了。
待何昌鸿离开办公室后，林祖辉沉思起来。
此时。
一时间，舆论汹汹。
不过翻开希尔顿集团最近六年的发展情况来看，巴林银行这一次是做得极其好的投资。
香港一向以豪宅多而闻名全世界，据国际权威财经杂志《福布斯》今年公布的亚洲十大最贵豪宅，排行榜上的第1位到第9位，均由香港豪宅囊括。
谷歌市值最高，市值已经1100亿美金。
接下来新时代集团和新鸿基交锋几回合，价格已经逼近20亿。
林祖辉点点头，说道：“整体运营良好，该调整策略的时候，我会及时通知你。”
动视暴雪赚个100亿左右美金就脱手。
金士顿可以永久分红。
苹果公司剩下5%在5000亿美金市值的时候，再减持至3%，并获得100亿美金。
亚马逊剩下5%后，市值5000亿美金的时候，再减持至3%，并获得100亿美金。
至于苹果和亚马逊剩下3%的股份，将来再做打算。